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大业主商改住牟利背后商办市场投资逻辑生变

时间:2018-08-25 20:52:15 来源:互联网 阅读:4次

大业主“商改住”牟利背后 商办市场投资逻辑生变

近日,有购房者向蓝鲸房产爆料称,深圳中银花园商业房源被“大业主”买下后进行施工改造,涉嫌“商改住”等违规行为,遭到业主一致反对,但多位业主频频投诉无果,目前该房源施工作业仍在继续。

蓝鲸房产了解到,针对此种商改住违规建筑的管控,目前全国仅有北京、上海两地出台明文禁止,严格限制商业项目出售给个人,且不允许商业用地改为居住属性。但深圳对于此类商改住项目并未出台相关政策,开发商将房源出售之后,对方有房屋使用管理权,这也是上述业主在投诉中遇到的最大难题。

但普遍意义上来说,“商改住”一般属于开发商行为,上述商业物业的“大业主”持有逻辑并不常见。商办物业市场究竟发生了哪些变化?大业主“商改住”现象会不会大肆蔓延?

大业主以“商改住”牟利中银花园业主李昊(化名)告诉蓝鲸房产,2016年,中铝投资发展有限公司开发的中银花园1、2号裙楼层商业房源,通过挂牌转让至“大业主”李丽名下,去年开始,李丽以个人名义向住建局申请外立面改造,并开始施工。李昊与众多业主代表认为,中银花园外立面属共有部分,产权归全体业主所有,项目施工改造应该经过三分之二以上的业主同意才可进行。此外,业主在进出该房源的车辆上看到“蛋壳公寓”字样的装修材料后推测,该房源很可能会用以“商改住”,后期很有可能出租使用。

针对商业改住宅可能对社区带来的负面影响,双方在交涉过程中,摩擦、冲突不断。蓝鲸房产了解到,虽然目前中银花园业主反对声音依然较大,但大业主方的施工作业目前仍在继续。

对此,蓝鲸房产连线北京方利律师事务所贾瑞果律师,他分析指出,针对深圳市福田住房与建设局对外立墙装修发放的《建筑工程施工许可证》,可以判断双方的产权归属。对裙楼内部的产权分割,如有确凿证据,在装修过程中,有关部门可以责令叫停,如果装修完了,就只能处以罚款。

针对商业物业能否转为租赁物业一事,安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示,商业物业变成租赁物业,必须要到相关部门做备案才可以。

事实上,早在上个世纪90年代,深圳就有开发商将商业项目转变为“公寓”销售的案例。2000年期间,这些以商业、酒店、办公为名立项的项目,通过分割产权,以“公寓”、“类住宅”作为卖点,改变使用属性的形式,进行销售。近年来,“商改住”更是已经成为普遍现象。

一位深圳房地产从业人员告诉蓝鲸房产,深圳此种商改项目比较普遍,但因为供给量不是很大,没有出台相关管控政策。

但一般而言,此种商改项目大多为开发商行为,与类似上述“大业主”私自施工试图“商改住”的行为不同,开发商建设此类“伪住宅”是为了促进销售业绩,那么“大业主”所图为何?

易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产分析道,从目前商业用房的政策来说,明确界定“商改住”是违法建筑的只有北京和上海,深圳在这方面的政策相对是模糊的。但是单纯从房地产市场的物业规划来说,本身此类用房性质更改就是不允许的,尤其是改为住宅用房后,小区的配套等指标可能会跟不上,另外也有借住宅上涨来牟利的嫌疑。

他表示,对于此类房产项目,当前折中或者说变通的方式主要是用于发展租赁市场,而租赁业务确实会带来流动人口的导入,从这个角度来看,市场还是应该尊重原有业主的意愿,这个是最基本的条件。

售转租成新趋势 商办投资逻辑生变正如上述专家所言,在“房住不炒”总基调下,“商改住”项目当前能够变通的方式,大有向租赁市场转型的趋势。据多位业内人士向蓝鲸房产透露,除深圳之外的很多城市,包括北京、上海等出台商住房限购政策的城市,也出现了这种以售转租的趋势。

张波进一步分析表示,商办项目改租赁用途,对于政府来说应该是支持的,现在正在建设多主体供给、多渠道保障的租售并举方向,部分商住房也属于主体供给的一种方式,能够保障租赁房源的供给。而且租赁是长期持有,整个收益的过程比较长,也符合房住不炒的原则。

2017年以来,在多主体供给、多渠道保障租售并举方向的推进中,商办改租赁作为其中重要一项,已经在2017年底于上海率先落实。

2017年12月15日,《上海市城市总体规划(年)》获得国务院批复原则同意。该总体规划在《完善租购并举的住房供应体系》中鼓励:将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅,用作公共租赁住房。

龙湖集团北京地区营销总监李昂在前不久举办的商办论坛中指出,“当前一般投资渠道收益不甚高,整个房地产市场都在去投资化

大业主商改住牟利背后商办市场投资逻辑生变

,北京住宅市场已经没有新项目供应,互联投资热潮也已过去,不少客户手里有钱但不知道干吗。”因此,他判断,商办市场客户的投资逻辑也在发生变化。一个重要的数据是,商办市场如今50%成交都是自用,而此前都是投资需求。“以前的客户买商办物业都是为了三年内脱手,现在都是持有逻辑。”李昂如是说。

商办市场新的持有逻辑下,“大业主”的繁茂生长俨然已成为当下的新趋势。在“商改住”项目严苛的政策管控下,售转租衍生的新商改业态,如何避免投资属性的牟利,搭建健全的政策导向,将是未来商办市场亟待规范的问题。

来源:蓝鲸财经

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